Wir führen für Sie eine Machbarkeitsstudie durch und schauen ob Ihr geplantes Bauvorhaben realisierbar ist. Während der Planung kommen brandschutztechnische Fragen auf? Dann beantworten wir diese für Sie. Zudem führen wir Stellungnahmen durch und erfassen und bewerten den brandschutztechnischen Zustand Ihres Gebäudes. Des Weitern begutachten wir Ihre Wunschimmobilie hinsichtlich der brandschutztechnischen Eignung.
Machbarkeitsstudie
Im Zuge von Machbarkeitsstudien untersuchen wir Bauvorhaben ohne Vorliegen einer genaueren Planung. In der Regel sind zum Zeitpunkt einer Machbarkeitsstudie nur die ungefähre Größe der Baumaßnahme, die geplante Nutzung sowie die vorhandene Infrastruktur bekannt.
Wir prüfen, ob das Bauvorhaben in der beabsichtigten Form bauordnungsrechtlich zulässig ist, welche Rahmenbedingen eingehalten und welche brandschutztechnischen Anforderungen erfüllt werden müssen. Auch die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ggfs. auf anlagentechnische Brandschutzmaßnahmen verzichtet werden kann, kann Gegenstand einer Machbarkeitsstudie sein.
In Bestandsgebäuden stellen wir im Rahmen unserer Voruntersuchungen fest, ob im Zuge einer Bau- oder Nutzungsänderungsmaßnahme zusätzliche Ertüchtigungsmaßnahmen erforderlich sind, Schwierigkeiten bei der Umsetzung drohen und wo weitere Fachleute schon im Vorfeld hinzugezogen werden müssen. Sollen unsere Ergebnisse zudem mit Kosten unterlegt werden, ist uns dies ebenfalls möglich. So stellen Sie schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt fest, welche Kosten auf Sie zukommen und ob Sie im Rahmen Ihrer Baumaßnahme mit Schwierigkeiten rechnen müssen.
Planungsberatung
Gelegentlich reicht schon die Verwendung eines einzelnen Begriffs aus, um einen enormen brandschutztechnischen Aufwand zu verursachen. Hierzu ein Beispiel aus unserer Praxis:
In einem Neubau einer Schule wurde eine Pausenhalle mit einer Fläche von rund 250 m² geplant. Also Platz für mehr als 200 Personen. Die Nutzungsbeschreibung sah „Pausenraum für Kinder, Veranstaltungen und Theateraufführungen“ für die Pausenhalle vor. Damit war keine ausschließlich schulische Nutzung mehr vorgesehen. Somit geriet die Pausenhalle in den Geltungsbereich der Versammlungsstättenverordnung. Erschlossen wurde die Pausenhalle direkt aus dem Freien durch einen kleinen Windfang. Daher führten auch die Rettungswege durch diesen Windfang, der in den Bauantragsplänen als „Foyer“ bezeichnet war.
Die Versammlungsstättenverordnung definiert jedoch den Begriff „Foyer“. Aus diesem Grund fordert diese, dass Foyers, durch die die Rettungswege einer Versammlungsstätte führen, mit einer Sprinkleranlage auszustatten sind. Da kein Abweichungsantrag vorgelegen hat, musste das Bauordnungsamt die Installation der Sprinkleranlage auferlegen. Mehrkosten: über 100.000 Euro.
Diese Forderung ließ sich zwar durch uns mit geringem Aufwand aus der Welt schaffen. Aber das kleine Beispiel zeigt, wie komplex und schwierig das Bauordnungsrecht im Hinblick auf den vorbeugenden Brandschutz sein kann. Bei Bauvorhaben, für die kein Brandschutzkonzept erforderlich ist, bieten wir Beratungsdienstleistungen ab der Vorentwurfsphase über die gesamte Planungsphase an. So gehen wir großen Hürden und Kostenfallen schon im Vorfeld aus dem Weg. Darüber hinaus bieten wir auch Beratungen hinsichtlich möglicher Kostenoptimierungen an.
Stellungnahmen
Eine Stellungnahme betrachtet ausschließlich den jeweiligen Sachverhalt und eventuelle Abhängigkeiten. Typische Anwendungsbereiche sind Fragen zu Ausführung von Bauteilen, Verwendbarkeit von Baustoffen oder die brandschutztechnisch-ingenieurmäßige Einschätzung von baurechtlichen Zusammenhängen, wie z. B. die Frage, unter welchen Bedingungen man in einer Tiefgarage Lagerräume einrichten darf.
Angefordert werden unsere Stellungnahmen von Bauunternehmern, Gebäudeeigentümern und Mietern. Aber auch im Rahmen von Genehmigungsverfahren fertigen wir auf Wunsch von Bauordnungsbehörden die Stellungnahmen an. Auch wenn die brandschutztechnische Stellungnahme völlig losgelöst von inhaltlichen Anforderungen ist und nur spezifische Fragestellungen betrachtet, kann man die Stellungnahme durchaus als kleines Brandschutzkonzept verstehen. Denn wir stellen nicht nur die Aufgabenstellung dar und beantworten diese, sondern betrachten auch mögliche Einflüsse auf andere Bereiche, Folgen und Auswirkungen und stellen evtl. mögliche Alternativen dar.
Bestandsgutachten
Kaum ein Gebäude wird über die gesamte Lebensdauer unverändert genutzt. Im Laufe der Zeit erfolgen in den meisten Gebäuden Anpassungen, Umbauten und Nutzungsänderungen. Diese Änderungen können dazu führen, dass das Gebäude nicht mehr den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entspricht. Zudem sind die vorhandene Brandschutzmaßnahmen nicht mehr wirksam.
Für Sie als Eigentümer oder Betreiber kann das gravierende Folgen haben, die vom Verlust des Versicherungsschutz oder Leistungsverweigerung im Schadensfall, über die Verhängung von Bußgeldern oder eines Nutzungsverbots durch die Bauaufsichtsbehörde bis hin zu strafrechtlichen Konsequenzen im Schadensfall reichen können.
Damit Sie wissen, in welchem Zustand sich Ihr Gebäude befindet, bieten wir Ihnen eine umfassende Bestandsaufnahme und Bewertung Ihres Gebäudes hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an. Die Ergebnisse erhalten Sie als leicht verständliche Dokumentation, in der wir
- die vorgefundene Ist-Situation darstellen,
- diese mit den bauordnungsrechtlichen Anforderungen vergleichen,
- bauordnungsrechtliche Abweichungen und potentielle Risiken darstellen und
- gegebenenfalls Kompensationsvorschläge unterbreiten, die wir auf Wunsch auch mit einer Kostenschätzung hinterlegen.
Eine kleinere Form des Bestandsgutachtens bieten wir als Beratung bei MIETEN UND KAUFEN an.
Mieten und Kaufen
Aus eigener Erfahrung wissen wir, dass häufig bei dem Kauf von Immobilien der Dachboden als Ausbaureserve „für Kinderzimmer“ dargestellt wird. In den meisten Fällen ist das aber nicht so einfach möglich, wie es bei der Besichtigung dargestellt wird. Oft ist die Herstellung der Rettungswege mit erheblichem Aufwand verbunden oder gar nicht möglich.
Stehen die Gebäude über eine längere Zeit, die Rechtsprechung spricht hier von 2 Jahren, ungenutzt leer, verfällt die Baugenehmigung. Dies ist häufig bei großen, gewerblichen Objekten der Fall. Soll dann eine neue Nutzung aufgenommen werden, ist ein neues Baugenehmigungsverfahren erforderlich. Hierbei muss das Gebäude die heute gültigen bauordnungsrechtlichen Anforderungen vollständig erfüllen. Muss das Gebäude dann aufwendig ertüchtigt werden, drohen hier enorme Kosten.
Wir begutachten mit Ihnen das betreffende Objekt und liefern Ihnen vor Ort eine Einschätzung der Eignung des Gebäudes für Ihre geplante Nutzung. So erhalten Sie die Sicherheit bei der Planung der Nutzungsaufnahme und können anders Verhandeln – auch als Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie.